Стратегия общинска собственост 2012-2015

С Т Р А Т Е Г И Я

ЗА УПРАВЛЕНИЕ НА

ОБЩИНСКАТА СОБСТВЕНОСТ

ЗА ПЕРИОДА 2012 – 2015 г.

 

Приета с Решение № 51 по Протокол № 4 от 20.02.2012 г. на

Общински съвет – Ветово

 

 

І. ОБЩИ ПОЛОЖЕНИЯ

 

         Конституцията на Република България от 1991 година разделя собствеността на държавна, общинска и частна собственост.

         Придобиването, управлението и разпореждането с общинско имущество е регламентирано в Закона за общинската собственост, приет през 1996 година.

         Правомощията на кмета на общината, кметовете на кметства по придобиването, управлението и разпореждането с общинско имущество са регламентирани с Наредба №2, приета с Решение №267 по Протокол №20 от 19.12.2008 г. на Общински съвет – Ветово.

         Съгласно разпоредбите на закона, имотите и вещите общинска собственост се управляват в интерес на населението на общината и в изпълнение на мандатната Стратегия за управление на общинската собственост и на Общинския план за развитие, под общото ръководство и контрол на общинския съвет.

         Общинската собственост е публична и частна.

 

         Имотите – публична общинска собственост се групират в три групи:

 

  • имоти, предназначени да обслужват функционирането на органите на местното самоуправление и местната администрация;
  • имотите, предназначени за трайно задоволяване на обществените потребности от общинско значение;
  • имоти и вещи, определени със закон.

 

Публична общинска собственост са:

 

  • местните пътища, улици, площади, обществени паркинги и зелени площи;
  • сградите със административно, здравно, образователно, културно и спортно предназначение;
  • мрежите и съоръженията от техническата, транспортната съобщителна и инженерно-защитна системи в частта обслужваща територията на съответната община;
  • водни обекти и водостопански съоръжения и системи.

 

Съгласно чл.3, ал.3 от ЗОС, всички останали движими и недвижими вещи на общината, включително и плодовете от вещите – публична общинска собственост, представляват частна общинска собственост.

 

 

 

Частна общинска собственост са:

 

  • общински сгради, поземлени имоти, урегулирани поземлени имоти;
  • общински жилища, ателиета и гаражи;
  • общински земеделски земи и гори.

Общината се разпорежда с имоти и вещи – частна общинска собственост, чрез:

  • продажба;
  • замяна;
  • дарение;
  • делба;
  • възмездно или безвъзмездно  учредяване на ограничени вещни права;
  • апортиране в капитала на търговски дружества;
  • по друг начин, определен в закон.

Обектите – публична общинска собственост не могат да се отчуждават и да се придобиват по давност.

Възможна е промяна на правния режим на общинската собственост чрез преобразуването й от обект – публична общинска собственост в обект – частна общинска собственост и обратно.

Имотите и вещите  – публична общинска собственост, които са престанали да задоволяват обществени потребности, след решение на Общинския съвет се обявяват за частна общинска собственост.

Имотите, публична и частна общинска собственост подлежат на актуване.

За временни постройки, обществени паркинги, зелени площи, местни пътища, улици, площади и други линейни обекти на техническата инфраструктура, които са публична общинска собственост актове не се съставят.

След съставянето на всеки акт за общинска собственост, данните и обстоятелствата, констатирани в него, се вписват в зависимост от характера на собствеността в главния регистър за публична общинска собственост или в главния регистър за частна общинска собственост.

Регистрите за общинските имоти са общодостъпни и всеки може да иска справка по тях.

 

II. ОБХВАТ И СТРУКТУРА НА СТРАТЕГИЯТА

 

1. Обхват

        

Настоящата Стратегия за управление и разпореждане с общинска собственост обхваща периода 2012 – 2015 година.

Предмет на стратегията са застроените и незастроени имоти – частна общинска собственост в това число и жилищните имоти.

Стратегията не разглежда:

  • собствеността, включена в капитала на търговски дружества;
  • сградите – публична общинска собственост, представляващи детски заведения, училища, читалища, музеи и културни институти, които са предоставени на организации и юридически лица по силата на специални закони.
  • имотите и вещите – публична общинска собственост, предназначени да обслужват функционирането на органите на местното самоуправление  и местната администрация;
  • имотите, предназначени за трайно задоволяване на обществените потребности от общинско значение (улици, площади, пазари и други обществени територии).

С имотите и вещите – публична общинска собственост, които са извън обхвата на стратегията не могат да извършват разпоредителни действия.

 

2. Структура на стратегия

 

Характерът и спецификата от отделните видове собственост предполагат конкретните политики, цели и задачи за всеки от тях да бъдат изведени самостоятелно.

Формулирането на стратегията при управлението на всеки вид собственост трябва да се основава на:

  1. Идентифициране на обема собственост;
  2. Анализ на състоянието към момента, включително:
  • рискове и слаби страни при управлението;
  • плюсове и възможности за развитие на потенциала.

3. Политики и конкретни задачи. 

 

 

III. ПРИНЦИПИ И ОСНОВНИ ЦЕЛИ ПРИ УПРАВЛЕНИЕТО И РАЗПОРЕЖДАНЕТО С ОБЩИНСКА СОБСТВЕНОСТ

 

Основните цели при управлението на общинска собственост са в съответствие с Главната стратегическа цел и приоритетите на Общинския план за развитие на Община Ветово за периода 2006 – 2015 година, приет с Решение №179 от 26.08.2005 г. на Общинския съвет – Ветово.

 

 

 

1. Принципи при управление и разпореждане с общинска собственост

 

  • Законосъобразност;
  • Приоритет на обществения интерес;
  • Целесъобразност;
  • Състезателност при разпореждането.

 

2. Основни цели

 

  1. Осигуряване на устойчиво развитие на общината, подобряване селищната среда, създаване на условия за бизнес, култура, спорт, отдих, туризъм и повишаване на сигурността.
  2. Опазване и подобряване на екологичната среда.
  3. Гарантиране на ефективно управление и повишаване приходите от стопанисването на общинската собственост.

 

IV. АНАЛИЗ НА СЪСТОЯНИЕТО НА ОБЩИНСКАТА СОБСТВЕНОСТ. КОНКРЕТНИ ПОЛИТИКИ И ЗАДАЧИ

 

Съгласно Главните регистри на общинската собственост – публична и частна, в Община Ветово към 31.12.2011 г. има съставени 818 акта за общинска собственост.

Структурирана по вид и предназначение на имотите общинска собственост е посочена в Таблица № 1.

 

Таблица № 1

№ по ред

Вид на имота

Брой актове

1.

Незастоени поземлени имоти

249

2.

Застроени нежилищни имоти

  • сгради
  • части от сгради

10

6

4

3.

Детски градини

6

4.

Училища

4

5.

Здравни заведения

5

6.

Читалища

6

7.

Спортни имоти

4

8.

Сгради на кметства

6

9.

Жилищни имоти

5

10.

Трафопостове

6

11.

Микроязовири

6

12.

Земеделски земи от общинския поземлен фонд

273

13.

Гори и земи от общинския горски фонд

238

Общо:

818

 

С влизане в сила на Закона за общинската собственост на 01.06.1996 година стартира процесът на идентификация на общинската собственост, който продължава и в момента.

През изминалите 16 години от влизането в сила на ЗОС работата по пълното идентифициране на общинската собственост е извършвана съвместно с Областна администрация, Общинската служба по земеделие и други институции, имащи отношение към собствеността.

 

 

1. НЕЗАСТРОЕНИ ТЕРЕНИ

 

Към 31.12.2011 г. в Община Ветово има съставени 249 акта за общинска собственост с предмет незастроени имоти. От тях 211 са за терени в кметствата и останалите 38 – за терени в гр. Ветово. Преобладаващият брой имоти са с площ около 1000 кв.м. На териториите на кметствата незастроени терени са предимно за жилищно застрояване.

Трудности в управлението на незастроените имоти създава неприключилият процес по идентификация на собствеността.

След влизане в сила на Закона за общинската собственост приоритетно са отписани от актовите книги на държавната собственост и са съставени актове за общинска собственост на застроените имоти, които представляват административни сгради, училища, детски градини, читалища, здравни заведения, жилища и др. Работата по проучване, деактуване и актуване на незастроените имоти тече и в момента. В повечето случаи общинската администрация се е сезирала и е започвала проучване на собствеността на конкретен терен след инициатива от страна на общината, на областна администрация, на физически или юридически лица.

Имотите, които към момента са все още с актове за държавна собственост са предимно ОПС или отнети имоти за данъчни задължения в миналото. За събиране на нужните документи и оформяне на преписки за деактуване са нужни много време, ангажирането на служби извън общинската администрация, значителен кадрови ресурс и административен капацитет.

Имотите, които са на територията на общината са малки, разпокъсани, често обременени със собственост и комуникации. От гледна точка на възможностите за застрояване, много малка част от тях имат инвестиционен потенциал.

Анализирайки състоянието на този вид общинска собственост се открояват следните:

Рискове и слаби страни

 

  • неприключил и бавен процес на идентификация и актуване на общински имоти;
  • риск от грешни в стратегически план решения за разпореждане;
  • риск от прекомерно намаляване на общинската собственост и недостиг на терени за осъществяване функциите на общината.

 

Плюсове и възможности

 

  • оптимизиране процеса на управление;
  • увеличаване на общинската собственост, чрез проучване и актуване на нови имоти;
  • повишен инвестиционен интерес към терени в общината, възможност за реализиране на високи приходи от продажби и за осигуряване на нови инвестиции;
  • максимално развитие потенциала на всеки имот.

Направеният анализ предполага реализирането на следните:

 

Политики и задачи

 

  • да се ускори процесът на идентификация и актуване на общинските терени;
  • да се правят постъпки пред държавата за деактуване на имоти, които са важни са устойчивото развитие на общината;
  • чрез публично-частно партньорство (ПЧП) да се реализират крупни проекти върху общински терени;
  • да се увеличи кадровия и административен потенциал.

 

2. ЗАСТРОЕНИ НЕЖИЛИЩНИ ИМОТИ

 

След влизане в сила на Закона за приватизация и следприватизационен контрол и Закона за общинска собственост, много застроени имоти бяха предмет на          разпоредителни сделки.

Към настоящия момент Община Ветово е собственик на 27 сгради, 10 части от сгради, 5 апартамента и 3 гаража – частна общинска собственост /ЧОС/.

В шест общински имота са настанени териториални структури на държавни институции – Агенция по заетостта, Агенция за социално подпомагане, Общинска служба по земеделие и гори, Районно полицейско управление – Ветово, РУ “СО” и РЗПАБ, които по закон не заплащат наеми.

Към 31.12.2011 г. действащите договори за отдадени под наем имоти и части от имоти ЧОС в регулация са 32 бр., а на земеделски имоти 242 бр.

За всички горепосочени имоти са съставени актове за общинска собственост.

Приходите за отдаване на застроени нежилищни имоти за 2011 г. са 23589 лв.

Приходите за 2011 г. от наем на земеделски имоти е 10764 лв.

Към края на 2011 г. има неотдадени под наем сгради и части от сгради.

Причина за липсата на интерес за голямата част от помещенията е лошото им състояние. Някой от обектите се нуждаят от основен ремонт, от ремонти на покриви и укрепване.

Анализирайки състоянието на този вид общинска собственост се открояват следните:

 

 

 

 

Рискове и слаби страни

 

  • недобро състояние на част от сградите и недостиг на средствата за поддръжка и опазване на собствеността;
  • имоти – общинска собственост са в съсобственост с имоти на физически и юридически лица, като част са в многоетажни сгради;
  • наличие на сгради и помещения в сгради, към които липсва интерес за наемане и ползване;
  • риск от грешни решения за разпореждане;
  • намаляване на ежегодните приходи от отдаване под наем;
  • недостиг на сгради за обществено-обслужващи и административни дейности.

 

Плюсове и възможности

 

  • възможности за увеличаване на сградния фонд чрез ПЧП при застрояването на терени срещу ново строителство върху тях;
  • оптимизиране процеса на управление;
  • прекратяване на съсобствеността чрез продажбата на частта на общината;
  • осигуряване на средствата от евро-фондовете и други финансови инструменти за подобряване състоянието на имотите.

Направеният анализ предполага реализирането на следните:

 

 

Политики и задачи

 

  • да се обследват сградите и се съставят технически паспорти, съгласно изискванията на Наредба № 5/2006 г. на МРРБ за техническите паспорти на строежите;
  • да се изготви финансово-икономически анализ за разходите по поддръжка на сградите и очакваните приходи, с оглед вземане на решение за разпореждане;
  • да се подготвят проекти за кандидатстване по оперативните програми за осигуряване на средства от евро-фондовете за подобряване на състоянието на сградите;
  • да се преобразуват от публична общинска собственост в частна общинска собственост сгради, престанали да имат предназначението на публична собственост, с цел дългосрочното отдаване под наем или ползване.

 

3. ЖИЛИЩНИ ИМОТИ

 

На територията на общината през 2000 г. е актуван недвижим имот представляващ Двуетажна жилищна сграда. След изготвен архитектурен проект за доброволна делба на жилищната сграда са изготвени актове за общинска собственост на 12 бр. апартаменти, разположени в сградата.

По-голямата част от тях са продадени.

В тези, които не са продадени, са настанени наематели по административен ред.

 

Анализирайки състоянието на този вид общинска собственост се открояват следните:

 

Рискове и слаби страни

 

  • недостиг на жилищен фонд за осъществяване на социални функции;
  • нарастване на необходимите средства за основен ремонт и опазване на собствеността;
  • значителна разлика между наемните цени на свободния пазар и тези на общинските жилища;
  • риск от грешни решения за разпореждане.

 

Плюсове и възможности

 

  • продажба на жилища чрез търг;
  • възможност за актуализация на наемната цена, на база социално приемливо процентно съотношение спрямо наемите на свободния пазар.

Направеният анализ предполага реализирането на следните:

 

Политики и задачи

 

  • да се актуализира наемната цена в съотношение с наемните цени на свободния пазар и доходите на семейството;
  • при необходимост да се извършват продажби на жилища;
  • да се предприемат действия за прекратяване на съсобствеността чрез продажбата на частта на общината.

 

4. ЗЕМЕДЕЛСКИ ЗЕМИ

 

          Земеделските земи, по смисъла на Закона за собствеността и ползването на земеделски земи /ЗСПЗЗ/ са тези, които са предназначени за земеделско производство и не се намират в границите на населени места, не са включени в горския фонд; не са застроени със сгради на: промишлени или други стопански предприятия, почивни и или здравни заведения, религиозни общности или други обществени организации, нито представляват дворове или складови помещения към такива сгради; не са заети от открити мини и кариери, от енергийни, напоителни, транспортни или други съоръжения за общо ползване, нито представляват прилежащи части към такива съоръжения.

          В този смисъл след влизане в сила на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи /ЗСПЗЗ/ през 1992 г. на Община Ветово са възстановени 2716,347 дка земеделски земи и 4350,155 дка пасища и мери.

          Съгласно отменения чл.19 от ЗСПЗЗ на общината беше предоставена за стопанисване и управление земеделската земя, останала след възстановяването на правата на собствениците. Тази земя е в размер  на 14 528,213 дка.

          След изменението на ЗСПЗЗ през 2009 г., чл.19 беше отменен и Община Ветово стана собственик на предоставената за стопанисване и управление земеделската земя.

          Публичната общинска собственост при земеделските земи включва:

  • Пасища и мери,
  • пътища,
  • други площи (гробища, сметища, водостопански съоръжения и др.).

Пътищата (полски, местни, ведомствени и до IV клас от републиканската пътна мрежа) заемат 6830,435 дка от възстановените на общината земеделски земи.

Структурата на пътищата по населени места е посочена в Таблица №3.

 

Таблица № 3

№ по ред

Населено място

Структура на пътищата

Полски път

Ведомствен път

Местен път

IV клас

общо

1.

гр. Ветово

1606,350

114,697

30,251

211,806

1963,104

2.

гр. Глоджево

922,011

11,520

164,086

1097,617

3.

с. Кривня

496,794

129,635

626,429

4.

с. Писанец

1140,237

44,491

5,626

74,949

1265,303

5.

гр. Сеново

525,761

6,943

261,473

794,177

6.

с. Смирненски

975,847

12,592

9,541

85,825

1083,805

Общо:

5667,000

190,243

600,612

372,580

6830,435

 

          Към момента на възстановяване на земеделските земи на Община Ветово не е направен оглед на имотите. Не винаги начинът на трайно ползване на имотите, отразен в регистрите на Общинската служба по земеделие и гори, съответства на действителното физическо състояние.

          В обработваемите площи са включени ниви, лозя, овощни градини, изоставени и ерозирали ниви и др. територии. Това е селскостопански фонд, с който Община Ветово може да извършва разпоредителни действия и от който може да реализира приходи.

          Общината е собственик на голям брой маломерни имоти, разпокъсани и в различни землища, които не представляват интерес за наемане и арендуване, но в същото време се обработват от хората.

          След началото на процеса по възстановяване на земеделските земи до настоящия момент, Община Ветово не е предприемала действия за трасиране на земеделските имоти. Трасирането на един имот представлява поставяне на трайни знаци и средната му цена варира между 50 лв. и 100 лв. според конфигурацията на имота. Целесъобразно е трасиране да се извършва при наличие на спор за собствеността или при установяване на обработване на земеделски земи – общинска собственост без правно основание.

          Необходимо е да се определят земеделски имоти, които са с начин на трайно ползване – пасище, мера и са в близост до населените места за:

  • за изграждане на животновъдни ферми по европейски стандарт,
  • промяна на предназначението им, с оглед реализация на важни обществени мероприятия (при доказана невъзможност за изпълнението им по друг начин).

          За земеделските земи, останали след възстановяване на собствеността и предадени по чл. 45в от ППЗСПЗЗ, по решение на общинския съвет могат да се изработят планове за поземлено управление.

          В плана за поземлено управление могат да се включват и други земеделски имоти след съгласието на собствениците им.

          Планът за поземлено управление е специализиран подробен устройствен план, който решава специфични проблеми, свързани с опазването и ползването на земеделските земи.

          С плана за поземлено управление се определят териториите, които се предоставят за: обезщетяване на собствениците на земеделски земи; оземляване на безимотни и малоимотни граждани; други цели с определяне на конкретното предназначение на всеки поземлен имот за:

  • застрояване на обекти на публичната собственост;
  • застрояване на имоти със селскостопанско предназначение;
  • производствени и складови дейности за земеделско производство и животновъдство, режим на тяхното устройство и санитарно-охранителните им зони;
  • поземлени имоти за озеленяване с рекреационно, защитно и мелиоративно предназначение;
  • пасища;
  • мрежите и съоръженията на техническата инфраструктура с техните сервитутни ивици, както и обектите, свързани с опазването на околната среда и др.

Анализирайки състоянието на този вид общинска собственост се открояват следните:

 

Рискове и слаби страни

 

  • неприключил процес на идентификация и актуване на общински имоти;
  • малки приходи от наеми;
  • голям брой маломерни имоти, разпокъсана собственост;
  • законови и други ограничения при разпореждане с част от земеделските земи (пасища, мери);
  • необходимост от рекултивация според начина на трайно ползване;
  • липса на план за поземлено управление;

 

Плюсове и възможности

 

  • с влизането ни в Европейския съюз и стартиране на процеса на субсидиране на селскостопанското производство се увеличава възможността за реализиране на приходи;
  • актуване на нови имоти;
  • оптимизиране процеса на управление, чрез привличане на външни експерти и фирми;
  • възможност за промяна на предназначението на земеделските земи, разположени в близост до населените места и индустриалните зони.

 

     Направеният анализ предполага реализирането на следните:

 

Политики и задачи

           

  • да се подготви, обезпечи и реализира програма за пълна идентификация на собствеността;
  • да се извърши преглед на поземлените имоти и промяна на предназначението на тези от тях, които имат инвестиционен потенциал;
  • да се привлекат външни експерти и фирми за оптимизиране на управлението на поземления фонд;
  • изработване на план за поземлено управление.

 

 

  1. ГОРИ И ЗЕМИ В ГОРСКИ ФОНД

 

          Горският фонд на Община Ветово е 45 938,524 дка.

          Разпределението на горския фонд по населени места е посочен в Таблица № 4.

 

                                                                                                              Таблица № 4

№ по ред

Населени места

Общо

Площ, дка

1.

гр. Ветово

4682,137

2.

гр. Глоджево

17238,195

3.

с. Кривня

6595,861

4.

с. Писанец

5985,413

5.

гр. Сеново

10232,551

6.

с. Смирненски

1204,367

Общо:

45938,524

 

 

          Съгласно горско растителното райониране, горите попадат в Мизийска горско растителна област, подобласт Лудогорие, нископланински пояс. Почвата е тъмно сива, светло сива и сива горска, песъчливо-глинеста, некаменлива до слабо каменлива, но богати на хранителни вещества. Разпространени са следните дървесни и храстови видове:

  • широколистни – акация, зимен дъб, летен дъб, червен дъб, цер, липа, ясен, явор, топола, габър, бряст, върба, орех и клен;
  • иглолистни – черен бор.

Не за всички общински гори са съставени актове за общинска собственост.

 

През месец февруари 2006 г. с решение на Общинския съвет Ветово е учредено Еднолично дружество с ограничена отговорност „Ветовска гора” със 100% общинско участие, на което е възложено стопанисването, управлението, ползването и възпроизводството на общинските гори.

За периода 2007-2014 е предвидено подпомагане на възобновяването без залесяване на площ 625,6 ха и извеждане на осветления върху 400 ха.

Съществен проблем за дружеството е липсата на изградени и оборудвани депа за по-успешно справяне с горски пожари, както и липсата на автомобилни горски пътища с трайни настилки.

 

Анализирайки състоянието на този вид общинска собственост се открояват следните:

 

 

Рискове и слаби страни

 

  • недостиг на квалифициран персонал;
  • риск от злоупотреба със собствеността чрез изсичане;
  • липса на изградени и оборудвани пожарни депа;

 

 

Плюсове и възможности

 

  • възможност за увеличаване на приходите от горския фонд;
  • увеличаване на горския фонд чрез залесяване на необработваеми земеделски земи;
  • осигуряване на средства от евро-фондовете и други финансови инструменти за развитие и обогатяване на горския фонд.

 

     Направеният анализ предполага реализирането на следните:

 

 

 

 

Политики и задачи

 

  • повишаване капацитета на „Ветовска гора” ЕООД;
  • изграждане на противопожарни депа;
  • увеличаване на горския фонд чрез залесяване на необработваеми земеделски земи;
  • закупуване на специализирана горска техника за дървесина;
  • да се повиши административния капацитет на Община Ветово за управление на горския фонд.

 

          Настоящата стратегия е разработена от общинската администрация и е приета от Общински съвет – Ветово.